四川发布客户端消息 1月9日，第一太平戴维斯发布《2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》报告，对成都2018年商业和住宅地产进行多方面回顾和展望，报告对成都房地产市场作出判断:甲级写字楼市场全年净吸纳再创历史新高，南延线租金涨幅领跑全市。零售物业市场格局重塑，核心商圈内部表现分化，南延线崛起,租金领涨，近郊区域即将迎来供应高峰。住宅市场缓解供需局面，近郊区域市场持续加大住宅和土地供应。
甲级写字楼市场:南延线租金涨幅领跑全市
2018年甲级写字楼市场延续去年活跃基调，全年净吸纳量录得约43.1万，再次刷新历史记录，且在本报告监测的近20个重点城市中排名全国前四。大量办公需求释放且大面积成交频出带动市场平均空置率全年下跌8.5个百分点至21.0%。强势的需求逐步改变供需两端对租金的预期和谈判空间，业主显著增强的议价力和租户逐步上浮的租金接受度共同促使租金连续四个季度上升，至年末报人民币102.5元每平方米每月，同比上涨4.1%。分区域来看，南延线的金融城和大源区域竞争力在2018年不断获得市场确认，全年南延线板块净吸纳量超过全市60%。大幅下降的空置率和不断缩减的可租赁面积支撑租金较快上涨，同比涨幅超过6%，成为全市租金上涨的主要支撑。
展望2019年，受全国整体宏观经济影响，尤其是社会融资规模增量短期内的缩减或将导致企业业务增长暂时放缓，进而影响办公需求大规模增长。同期，市场预计迎来超过40万平方米的新增供应，且为近5年最高年度新增供应量。供需两端的阶段性走势将在短期内影响市场均衡，空置率或将在2019年上半年再次小幅抬升。但是，均衡的产业结构和新经济红利已构筑成都经济较强根基，可稳定释放办公需求，2018年下半年展现出较强的市场韧性。基于此，第一太平戴维斯预计甲级写字楼市场在2019年全年保持波动在合理区间，但市场不会出现根本性供需失衡。
零售物业市场:成都零售市场容量继续位列全国前四
2018年，成都零售物业市场整体呈现活跃态势，加速形成商业新格局。在供应端，年内共录得4个新项目开业，共计新增供应约48万平方米，推动市场总存量达到650万平方米（含百货），成都的零售市场容量继续位列全国前四。
在需求端，成都延续2017年活跃需求，连续两年供应回升的背景下，品牌新开和拓展较为频繁，部分购物中心持续推动大面积调整以求迎合日新月异的消费趋势。活跃的租赁成交促成全年零售物业市场录得近60万净吸纳，拉动市场空置率连续四年下降，同比下跌2.5个百分点至4.5%。以南延线为首的非核心商圈区域在过去一年租赁需求旺盛，空置率保持低位运行，支撑全市购物中心首层平均租金同比上涨1.7%，报人民币413.5元每月每平方米。
城市扩张、地铁网络加密和延长、人口外迁，一方面促使非核心商圈零售需求活跃，另一方面也对核心商圈提出全新挑战。全年录得核心商圈受部分项目影响租金指数同比下跌0.9%，且春熙路板块和非春熙路板块项目的两极化日益明显。全市地标项目和良好步行环境共促春熙路继续成为众多品牌零售商登陆成都首选之地，客流和销售额保持数年上涨，成为西南乃至全国指标性的零售商业之地。反观部分非春熙路商圈的项目，受到春熙路虹吸效应和项目楼龄影响，表现不尽如人意，并且全市近一半退市关闭的百货都集中在此区域。2018年，该区域再次步入调整期，空置率不断上涨，租金出现下滑迹象，巨大挑战犹存。过去一年，春熙路板块继续加强运营调整，从品牌引入到空间打造，力求巩固优势，非春熙路板块项目则引入文化艺术、新零售超市、复合业态，以期重塑吸引力。
展望2019年，市场将迎来7个项目约64万平方米新增供应，不少项目将加剧区域零售商业格局变化而备受瞩目，其中包括伊藤洋华堂首个购物中心将在绿地中心468落成，龙湖两个项目上城天街、滨江天街加速城北和建设路区域的零售竞争，而保利星汇广场则是多年以来核心商圈非春熙路板块首个入市的项目。放眼传统近郊区域，随着人口规模增长带动消费需求增大，地铁和道路等基建不断完善，未来不少市场焦点将转向该区域，龙湖、大悦城、王府井、世茂等优质开发商和运营商近期纷纷进入近郊拿地或合作。第一太平戴维斯预计，未来四年近郊将拥有超过全市30%的新增供应量（含主城区和近郊），该区域未来可期。
在需求端，受到宏观经济影响，不少品牌在近期对市场更为谨慎，并开始调整拓展策略。但作为零售第四城，成都稳定的消费实力和不断提升的城市能级，加之近期施行的减税政策，均有利于零售市场发展。因此，第一太平戴维斯对2019年零售物业市场持审慎乐观态度。家庭消费和品质消费将逐步主导市场，其中包括儿童亲子、文化娱乐、个人护理和品质餐饮等相关业态将继续受到市场欢迎，日益精细化和细分化的需求也将从品牌门店创新和项目运营革新两个层面得以反馈。
住宅市场:近郊区域市场持续加大住宅和土地供应
2018年，成都市主城区一手住宅加大供应，全年供应量达约366万平方米，同比上涨17.5%。由于受去库存快速消化之前存量和尚未政策松绑的影响，全年成交量达约365万平方米，同比下降33%。供应量的上升一定程度缓解供需局面，全年主城区一手住宅价格达人民币15,169元每平方米，同比上涨3.9%，涨幅全面收窄。受主城区供应、人口和产业外溢以及基础设施完善影响，2018年住宅成交最活跃的区域依然集中在供应量相对充分的传统近郊，全年近郊一手住宅供应量为1,311万平方米，成交量为1,288万平方米，近郊区域价格为人民币9,294元每平方米，同比上涨26.3%。
土地方面，由于可开发土地日益减少，2018年主城区住宅用地成交量约93.6万，同比下降54%；与之相反，近郊区域住宅用地成交量约491万平方米，同比上涨超50%。主城区住宅平均楼面地价保持稳定达10175元每平方米，而近郊区域土地出让则在相对更远的地区，成交均价达到5507元每平方米，且全年平均溢价率为12%，反映出市场更为理性。成都不断提升的城市能级持续吸引外来企业进入，年内录得6家外地房企通过投资合作或拿地的方式首次进入成都市场，反映外界对成都房地产市场发展的关注和信心。
展望2019年，土地市场放量可缓解住宅市场供需紧张局面，年内出台包括5.15新政等政策将进一步提高住宅投资门槛，增加对刚需购房支持，且力求建立长效机制，为住宅价格保持健康稳定提供保障，促使住宅市场回归居住本质和理性状态。
四川发布客户端记者 张药滟 实习记者 李梓豪